A indústria de fundos imobiliários no Brasil viveu uma mudança radical nas últimas décadas. Inicialmente centrada em poucos ativos, ela evoluiu para um setor diversificado, atraindo milhões de cotistas e apresentando produtos cada vez mais complexos.

Fases de Evolução

Na visão de Moise Politi, sócio-fundador da REC Gestão e um dos pioneiros do setor, essa evolução pode ser dividida em três etapas. Durante sua participação no programa Liga de FIIs, ele discutiu como o mercado se adaptou para atender às demandas dos investidores.

A primeira fase do mercado era caracterizada por fundos monoativos, sem gestão ativa. A segunda fase trouxe uma maior educação dos investidores, resultando em fundos compostos por múltiplos ativos, ainda sem gestão ativa. Por fim, a terceira fase introduziu a gestão ativa, permitindo a compra, venda e locação de diversos ativos imobiliários.

O Papel dos CRIs

Outro marco importante foi o surgimento dos fundos de recebíveis imobiliários (CRIs), que mudaram o cenário até então dominado pelos fundos de tijolo. Esses novos produtos surgiram em resposta à demanda por maior previsibilidade nos rendimentos.

Politi recorda que houve uma mobilização junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para criar esses fundos, uma vez que, até então, só existiam fundos voltados para imóveis físicos. Com a aprovação, foi criado o primeiro fundo denominado Excellence.

Previsibilidade e Segurança

De acordo com o executivo, a natureza dos CRIs proporcionou uma maior previsibilidade aos investimentos, uma característica muito apreciada pelos investidores. A regularidade nos dividendos oferecida por esses fundos, que possuem garantias imobiliárias, aumentou a confiança no produto.

Com a segurança proporcionada pelas garantias, a composição do mercado de FIIs foi significativamente alterada, passando de 70% de fundos de tijolo para 30% de papel, para uma inversão desses números.

Atraindo Investidores

Outro recurso mencionado por Politi foi a renda mínima garantida, utilizada no início dos FIIs para atrair investidores em imóveis que ainda estavam em fase de maturação. Um exemplo disso foi o Shopping Pátio Higienópolis, que, ao ser lançado, não tinha uma renda recorrente.

Para garantir a atratividade, foi estabelecida uma renda mínima de 15% ao ano nos primeiros três anos, até que o fundo pudesse gerar caixa suficiente. Essa estratégia resultou em rendimentos que superaram as expectativas logo após o término da garantia.

Conclusão

A transformação dos fundos imobiliários no Brasil é um exemplo claro de como o mercado pode evoluir e se adaptar às necessidades dos investidores. Para saber mais sobre essa história, assista ao episódio completo do Liga de FIIs, que vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube.