A alavancagem dos fundos imobiliários é um aspecto fundamental que analistas e investidores avaliam ao considerar os riscos desse setor. Recentemente, o aumento do endividamento em alguns fundos trouxe à tona discussões sobre os impactos dessas dívidas.

Classificação de Alavancagem

Danilo Barbosa, Head da Research do Clube FII, destaca que o nível médio de endividamento dos fundos ainda está em uma faixa considerada saudável. Apesar do aumento observado nos últimos meses, a maioria dos fundos imobiliários continua a operar com um baixo grau de alavancagem. Segundo ele, a situação pós-pandemia apresentou uma queda na alavancagem, que agora subiu, mas permanece em níveis aceitáveis.

Grupos de Risco

Barbosa categoriza os FIIs em quatro grupos de risco com base em suas alavancagens. Os fundos com endividamento entre 0% e 5% são considerados praticamente sem dívidas preocupantes. Aqueles que possuem entre 5% e 15% estão em um cenário moderado, onde a dívida é utilizada para aumentar os retornos aos cotistas. Já a partir de 15%, é necessário que os investidores prestem mais atenção à gestão e à transparência dos fundos.

Alavancagem Elevada

Conforme Barbosa, fundos que apresentam alavancagem acima de 25% entram em uma zona mais delicada. Contudo, ele ressalta que a porcentagem isolada da dívida não é o único fator determinante para avaliar a saúde de um fundo. A gestão do fundo e a natureza das suas dívidas são igualmente importantes.

Dívidas Boas e Ruins

No estudo, Barbosa diferencia entre “dívida boa” e “dívida ruim”. A dívida saudável é aquela que possui uma boa relação risco-retorno e ativos líquidos que garantem a geração de caixa em cenários adversos. Por outro lado, a dívida problemática surge quando um fundo tem vencimentos curtos e precisa vender ativos estratégicos para honrar seus compromissos financeiros.

Segmentação entre FIIs

O levantamento também revela que existem diferenças significativas entre os segmentos imobiliários. Os fundos de shopping centers são os mais alavancados, seguidos por fundos híbridos e galpões logísticos. Por outro lado, fundos de papel e de fundos (FOFs) operam com níveis de dívida bem inferiores, muitos abaixo de 10%. No total, cerca de 52 fundos estão quase sem endividamento relevante, enquanto sete fundos estão em uma faixa de alavancagem considerada excessiva.