Em um cenário onde muitos fundos imobiliários estão enfrentando dificuldades devido aos juros altos, a XP Asset encontrou uma alternativa inovadora para não perder oportunidades valiosas no setor logístico. A estratégia envolve a criação de veículos temporários para a aquisição de ativos logísticos considerados estratégicos, com a visão de integrá-los ao portfólio principal assim que o mercado se tornar mais favorável.

Estratégia dos Fundos Temporários

De acordo com Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários da XP, a criação dos fundos XP Log Prime Yield 1 e 2 é parte fundamental dessa abordagem. Esses veículos foram estruturados para possibilitar a compra de ativos logísticos sem depender de novas emissões do fundo XP Log, que atualmente conta com um patrimônio de aproximadamente R$ 5,4 bilhões e uma área bruta locável de 1,7 milhão de metros quadrados.

“A permanência dos juros elevados não impediu o mercado de realizar transações de M&A. Identificamos oportunidades que não podíamos deixar passar, mesmo sem recursos disponíveis no XP Log naquele momento”, afirma Carraz.

Aquisições em Andamento

O primeiro fundo captou em torno de R$ 450 milhões para aquisição de quatro ativos logísticos em locais estratégicos como Manaus, Cajamar e Rio de Janeiro. O segundo fundo, Prime Yield 2, conseguiu levantar aproximadamente R$ 480 milhões e continua em processo de alocação, com previsão de realizar três aquisições nos próximos meses.

A intenção da gestora é que esses fundos operem como estruturas temporárias até que o mercado permita novas captações pelo XP Log, momento em que os ativos adquiridos deverão ser incorporados a um único portfólio logístico de grande escala.

Visão Ambiciosa para o Futuro

Manaus em Foco

Manaus tem se destacado nas aquisições realizadas pelos fundos Prime Yield, com a região mostrando um potencial logístico significativo. Carraz menciona que a equipe de gestão teve uma mudança de percepção sobre o mercado local, que é caracterizado por uma grande demanda e aumento nos preços.

O crescimento do comércio eletrônico, a expansão das operações logísticas e os incentivos da Zona Franca de Manaus têm contribuído para o fortalecimento da demanda por galpões na região. “Nos últimos 18 meses, tivemos várias renovações de contratos com aumentos reais de aluguel superiores a 20%”, destaca.

Riscos e Perspectivas

Carraz também enfatiza que a recuperação do setor de fundos imobiliários está atrelada à diminuição dos juros, mas acredita que uma Selic entre 8,5% e 11% já seria suficiente para criar um ambiente favorável a novas captações. Ele considera que os riscos associados à estratégia de veículos temporários estão sob controle, com alternativas em vista, como a prorrogação dos prazos, venda de ativos ou transformação dos fundos em estruturas permanentes.

A meta continua sendo a criação de um portfólio logístico robusto, que possa ultrapassar 2,2 milhões de metros quadrados e atrair investidores institucionais e estrangeiros.